DIAGNOSTICS OBLIGATOIRES

Plomb

Le constat de risque d’exposition au plomb concerne les immeubles ou parties d’immeubles à usage d’habitation construits avant le 1er janvier 1949.

En cas de vente portant sur des locaux situés dans une copropriété, le constat porte exclusivement sur la partie privative de l’immeuble affectée au logement.

Les parties communes font l’objet également d’un diagnostic complet. C’est le syndic qui se doit de vous fournir le rapport à première demande.

Durée de validité : diagnostic à établir à chaque mutation du bien

Nota Bene : Si le constat de risque d’exposition au plomb établit l’absence de revêtements contenant du plomb ou la présence de revêtements contenant du plomb à des concentrations inférieures aux seuils définis par arrêté, il n’y a pas lieu de faire établir un nouveau constat à chaque mutation.

Si le constat de risque d’exposition au plomb établit la présence de revêtements contenant du plomb à des concentrations supérieures aux seuils définis par arrêté, l’opérateur qualifié informe le préfet en lui faisant parvenir une copie du rapport.

Le préfet  notifie au propriétaire ou au syndicat des copropriétaires ou à l’exploitant du local d’hébergement son intention de faire exécuter sur l’immeuble incriminé, à leurs frais, pour supprimer le risque constaté, les travaux nécessaires, dont il précise, après avis des services ou de l’opérateur mentionné,  la nature, le délai dans lesquels ils doivent être réalisés, ainsi que les modalités d’occupation pendant leur durée et, si nécessaire, les exigences en matière d’hébergement. Le délai dans lequel doivent être réalisés les travaux est limité à un mois, sauf au cas où, dans ce même délai, est assuré l’hébergement de tout ou partie des occupants hors des locaux concernés. Le délai de réalisation des travaux est alors porté à trois mois maximum.

Amiante

L’état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante concerne les immeubles d’habitation dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997.

Sa durée de validité n’est pas limitée dans le temps.

Termites

L’état relatif à la présence de termites concerne les immeubles bâtis situés dans une zone délimitée par arrêté préfectoral.

Sa durée de validité est de trois mois.

En cas de vente portant sur des locaux situés dans une copropriété, l’état parasitaire porte exclusivement sur la partie privative du lot.

Gaz naturel

Le diagnostic doit comprendre l’état de l’installation intérieure de gaz naturel pour les immeubles ou parties d’immeubles à usage d’habitation comportant une installation intérieure de gaz naturel réalisée depuis plus de quinze ans.

En cas de vente de locaux situés dans une copropriété, il porte exclusivement sur la partie privative du lot.

Si le diagnostic révèle un danger grave immédiat (DGI), l’opérateur à pour obligation de placer l’installation sous scellés.

La vente ne sera pas possible tant que le danger ne sera pas écarté.

La durée de validité de ce document est fixée à trois ans.

Installation électrique

Le vendeur d’un local d’habitation doit remettre un état de l’installation électrique intérieure quand celle-ci date de plus de quinze ans.

Dans les immeubles en copropriété, cet état ne porte que sur les parties privatives.

Il est valable trois ans.

Performance énergétique

La réglementation prévoit l’établissement d’un diagnostic de performance énergétique.

La durée de validité du diagnostic de performance énergétique est de dix ans.

Risques naturels et technologiques

Dans les zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, ou dans des zones de sismicité définies par décret, un état des risques naturels et technologiques  doit être établi.

Cet état doit dater de moins de six mois.

Assainissement

Le vendeur a l’obligation de fournir  à la promesse de vente ou, à défaut, l’acte authentique de vente, l’état des installations d’assainissement non collectif. Cette obligation est en vigueur depuis le 1er janvier 2011.

Si un contrôle a déjà eu lieu, le document établi à l’issue du contrôle et délivré par le service public d’assainissement non collectif (SPANC) est annexé à la promesse de vente ou, à défaut, à l’acte authentique de vente.

Si ce contrôle n’a pas eu lieu ou que le document n’est plus valide, le vendeur doit s’adresser au SPANC pour le contrôle de son installation.

Le SPANC doit exécuter ou faire exécuter le contrôle de l’installation et fournir au vendeur le certificat de contrôle qui devra être annexé à la promesse de vente ou, à défaut, à l’acte authentique de vente.

La durée de validité du document est de trois ans.

Sanction en cas de manquement à ces obligations :

En l’absence, lors de la signature de l’acte authentique de vente, de l’un des documents en cours de validité cités à l’exception du diagnostic de performance énergétique et de l’état des risques naturels et technologiques, aucune clause d’exonération de la garantie des vices cachés ne peut être stipulée.

L’acheteur qui découvre un vice caché a le choix entre deux solutions.

Il peut procéder à une action dite « estimatoire » et demander une restitution partielle du prix, qui est laissée à l’appréciation du juge.

Il peut engager une action dite « rédhibitoire » qui entraîne l’annulation rétroactive de la vente et la restitution du prix total (y compris des frais) d’une part et du bien d’autre part.

L’acheteur peut exiger en plus des dommages-intérêts pour réparer le préjudice subi, mais seulement en cas de mauvaise foi du vendeur, c’est-à-dire s’il prouve que celui-ci connaissait l’existence du défaut au moment de la vente.

Nota Bene : Le défaut de production du diagnostic de performance énergétique lors de la signature de l’acte authentique de vente n’entraine aucune sanction. Celui-ci n’a qu’une valeur informative, l’acquéreur ne peut se prévaloir à l’encontre du propriétaire des informations qu’il contient.

En l’absence, lors de la signature de l’acte authentique de vente, de l’état des risques naturels et technologique, l’acquéreur peut poursuivre la résolution du contrat.

Assainissement non collectif

Le défaut d’observation des travaux éventuellement prescrits par  le SPANC entraine en outre les sanctions suivantes :

– tant que le propriétaire ne s’est pas conformé aux obligations prévues, il est astreint au paiement d’une somme au moins équivalente à la redevance qu’il aurait payée au service public d’assainissement si son immeuble avait été raccordé au réseau ou équipé d’une installation d’assainissement autonome réglementaire, et qui peut être majorée dans une proportion fixée par le conseil municipal dans la limite de 100 %.

– dans les cas où un propriétaire refuserait obstinément d’effectuer les travaux nécessaires alors même que son installation est à l’origine d’une pollution du milieu, le SPANC peut demander au maire d’user de ses pouvoirs de police en matière de salubrité, qui lui sont conférés par l’article L. 2212-2 du code général des collectivités territoriales, en constatant ou en faisant constater l’infraction à l’occasion d’un contrôle, sur le fondement de l’article L. 1312-1 du code de la santé publique selon lequel les infractions au livre I dudit code sont constatées notamment par les officiers et agents de police judiciaire.

– la pénalité de l’article L.1331-8 du Code de la santé publique : la réalisation des travaux d’office par le maire en application de l’article L.1331-6 du Code de la santé publique et de l’article L.2212-1, après mise en demeure préalable

en cas de pollution :

– en application de l’article L.2212-2 du CGCT, un arrêté de police du maire l’enjoignant de respecter les prescriptions techniques, dont l’irrespect constitue une contravention de 1ère classe

– l’exécution des travaux d’office, après mise en demeure réalisée par le Préfet (art. L.211-5 et L.216-1 du Code de l’environnement) ;

– l’engagement de la responsabilité pénale (art. L.216-6 du Code de l’environnement : 2 ans d’emprisonnement et 75 000 € d’amende), voire civile en cas de dommages aux tiers.

Assainissement collectif

L’article L.1331-4 du Code de la santé publique impose au propriétaire de réaliser un branchement conforme aux prescriptions définies par la collectivité (« Les ouvrages nécessaires pour amener les eaux usées à la partie publique du branchement sont à la charge exclusive des propriétaires et doivent être réalisés dans les conditions fixées à l’article L. 1331-1. Ils doivent être maintenus en bon état de fonctionnement par les propriétaires. La commune en contrôle la qualité d’exécution et peut également contrôler leur maintien en bon état de fonctionnement. »).

En conséquence le propriétaire se doit de faire contrôler son installation par les services compétents de la commune.

A l’issue de ce contrôle le propriétaire est dans l’obligation d’exécuter les travaux éventuellement prescrits en cas de non conformité  (suppression d’une fosse existante intercalée entre la maison et le réseau public d’assainissement par exemple).

Tant que le propriétaire ne s’est pas conformé aux obligations prévues, il est astreint au paiement d’une somme au moins équivalente à la redevance qu’il aurait payée au service public d’assainissement si son immeuble avait été raccordé au réseau ou équipé d’une installation d’assainissement autonome réglementaire, et qui peut être majorée dans une proportion fixée par le conseil municipal dans la limite de 100 %.

En outre, le propriétaire de l’immeuble encourt :

– la pénalité de l’article L.1331-8 du Code de la santé publique

– la réalisation des travaux d’office par le maire en application de l’article L.1331-6 du Code de la santé publique et de l’article L.2212-1, après mise en demeure préalable

en cas de pollution :

– en application de l’article L.2212-2 du CGCT, un arrêté de police du maire l’enjoignant de respecter les prescriptions techniques, dont l’irrespect constitue une contravention de 1ère classe.

– l’exécution des travaux d’office, après mise en demeure réalisée par le Préfet (art. L.211-5 et L.216-1 du Code de l’environnement.

– l’engagement de la responsabilité pénale (art. L.216-6 du Code de l’environnement : 2 ans d’emprisonnement et 75 000 € d’amende), voire civile en cas de dommages aux tiers.

DISPOSITIONS PARTICULIÈRES CONCERNANT LA VENTE D’UN LOT DE COPROPRIÉTÉ (loi ALUR)

Obligations avant vente

Sous l’effet de la loi ALUR, les annonces immobilières de vente doivent comporter de nouvelles mentions obligatoires relatives à la copropriété.

L’obligation s’impose à tous les annonceurs, qu’ils soient professionnels ou particulier, et quel que soit le support utilisé : vitrine, presse, internet, affichette placardée chez les commerçants, etc.

En cas de vente d’un appartement, l’annonce devra indiquer que le bien est soumis au statut de la copropriété. Elle précisera en outre :
– le nombre de lots dans l’immeuble ;
– le montant moyen annuel de la quote-part des charges courantes dans le budget prévisionnel
supportées par le vendeur.

L’annonce doit également indiquer si la copropriété est dans une situation financière ou physique tellement dégradée qu’elle a dû demander en justice la désignation d’un mandataire, administrateur ou expert spécial pour assurer la gestion, la remise en état de l’immeuble ou le recouvrement des impayés.

Aucune sanction spécifique n’est prévue en cas de défaut d’information obligatoire ou de fausse information dans une annonce portant sur un lot de copropriété. Mais les sanctions habituelles restent applicables : sur le plan civil, une dissimulation peut être à l’origine d’un vice du consentement de l’acquéreur (erreur, dol) et sur le plan pénal, l’annonceur peut être poursuivi par les services de répression des fraudes pour publicité de nature à induire en erreur.

Nouveaux documents à annexer à la promesse de vente

Une liste exhaustive de documents doivent être annexé à la promesse de vente.

On retiendra que l’absence d’annexion de certains documents aura une incidence sur la purge du droit de rétractation de l’acquéreur (loi SRU) actuellement de sept jours. En effet tant que lesdits documents ne seront pas annexés, le droit de rétractation ne pourra pas être purgé et l’acquéreur gardera la liberté de se retirer de la vente.

il s’agit des documents suivants :

– la fiche synthétique de la copropriété (application différée, attente du décret pris en Conseil d’Etat)

– le règlement de copropriété et l’état descriptif de division ainsi que les actes les modifiant, s’ils ont été publiés

– les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, si le copropriétaire vendeur en dispose

– le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le copropriétaire vendeur au titre des deux exercices comptables précédant la vente

– les sommes pouvant rester dues par le copropriétaire vendeur au syndicat des copropriétaires et les sommes qui seront dues au syndicat par l’acquéreur

– l’état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs

– lorsque le syndicat des copropriétaires dispose d’un fonds de travaux, le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot principal vendu et le montant de la dernière cotisation au fonds versée par le copropriétaire vendeur au titre de son lot

– une attestation comportant la mention de la superficie de la partie privative et de la surface
habitable de ce lot ou de cette fraction de lot, prévues à l’article 46 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précitée

VENTE D’UN IMMEUBLE ENTIER OCCUPÉ

Le propriétaire qui souhaite vendre un immeuble entier, occupé totalement ou partiellement, en bloc ou en lots (à la découpe) se doit de respecter le droit de préemption dont dispose chaque locataire de son immeuble.

Plusieurs cas de figure peuvent se présenter.

Le propriétaire qui souhaite vendre un logement loué doit mettre son locataire, le conjoint de celui-ci ou son(sa) partenaire pacsé(e), en mesure d’exercer le droit de préemption qui lui est reconnu par la loi. Si plusieurs personnes sont co-titulaires du bail , le congé doit être donné à chacun des locataires. Le recours a un huissier peut-être utile.

Ce droit de préemption existe dans les trois hypothèses suivantes :

-il s’agit de la première vente du logement occupé depuis la division initiale de l’immeuble par lots ou subdivision (article 10-I de la loi du 3 décembre 1975). Ce texte fait obligation , «préalablement à la conclusion de toute vente», au vendeur, qui souhaiterait vendre occupé, de faire connaître au locataire (et même à l’occupant de bonne foi), par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, l’indication du prix et des conditions de la vente projetée. Cette information vaut offre de vente valable pendant deux mois. Le locataire qui répond favorablement dispose, à compter de sa réponse, d’un délai de deux mois pour réaliser la vente. Ce délai est porté à quatre mois s’il déclare vouloir recourir à un emprunt. A défaut d’une telle information préalable, la vente à un tiers peut être annulée à la demande du locataire ou de l’occupant de bonne foi ;

-la vente « en bloc » d’un immeuble : en cas de vente en totalité et en une seule fois d’un immeuble à usage d’habitation ou mixte de plus de 5 logements, le locataire bénéficie d’un droit de préemption sur son logement, sauf si l’acquéreur s’engage à poursuivre la location pendant 6 ans à compter de l’acte notarié de vente. Avant la vente de l’immeuble , le propriétaire communique au locataire une offre contenant le prix et les conditions de la vente de l’immeuble dans son ensemble ainsi que du logement qu’il occupe. Cette offre est valable pendant 4 mois.

-le congé pour vendre : lorsque le bailleur donne congé à son locataire parce qu’il veut vendre le logement, le congé doit être notifié avec un préavis de six mois avant la fin du bail . Ce congé doit indiquer le prix et les conditions de la vente. Il vaut offre de vente au locataire. Cette offre de vente est valable pendant les deux premiers mois du préavis. Une réponse positive du locataire fait courir les mêmes délais que ceux de la loi du 31 décembre 1975. Si le locataire ne répond pas ou renonce à son droit de préemption, son bail prend fin.

Il existe des accords collectifs en cas de vente à la découpe. Des dispositifs de protection du locataire ont été mis en place.

Le second droit de préemption : quel que soit le texte applicable, une nouvelle offre doit être faite au locataire si le propriétaire décide de vendre à des conditions plus avantageuses que celles qui ont été précédemment notifiées et n’avaient pas été acceptées par le locataire.

PLUS-VALUES IMMOBILIÈRE, TAXES, CONTRIBUTIONS SOCIALES

Plus-values des particuliers

Toute propriété principale reste non assujettie à la plus-value immobilière.

Toute propriété secondaire détenue directement par une personne physique ou indirectement par une société à prépondérance immobilière non soumise à l’impôt sur les sociétés est assujettie aux plus-values immobilières des personnes physiques.

L’exonération est totale au terme de 22 années de détention du bien.

Taux d’imposition : 19 %

Il existe un amortissement fiscal appliqué à la base imposable à raison de 6% par an à compter de la 6ème année et de 4% à compter de la 22ème année révolue.

Celui-ci s’applique à toutes cessions immobilières.

Nota Bene : Pour les plus-values réalisées au titre de la cession de terrains à bâtir ou de droits s’y rapportant, précédée d’une promesse de vente ayant acquis date certaine entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2015, un abattement exceptionnel de 30 % est applicable, pour la détermination de l’assiette nette imposable, après prise en compte de l’abattement pour durée de détention , à la condition que la cession intervienne au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle au cours de laquelle la promesse de vente a acquis date certaine.

Cet abattement ne s’applique pas aux cessions réalisées par le cédant au profit de son conjoint, son partenaire lié par un pacte civil de solidarité, son concubin notoire, un ascendant ou descendant du cédant ou de l’une de ces personnes ; d’une personne morale dont le cédant, son conjoint, son partenaire lié par un pacte civil de solidarité, son concubin notoire ou un ascendant ou descendant de l’une de ces personnes est un associé ou le devient à l’occasion de cette cession.

Il existe une taxe supplémentaires frappant  les plus-values immobilières élevées.

Cette taxe s’applique sur les plus-values de cession d’immeubles autres que des terrains à bâtir, lorsque la plus-value imposable est d’un montant supérieur à 50 000 €. La taxe est calculée, sur le montant total de la plus-value imposable selon ce barème défini par l’administration.

Montant de la plus-value imposable    Montant de la taxe
De 50 001 à 60 000 €                                2 % PV – (60 000 – PV) x 1/20
De 60 001 à 100 000 €                              2 % PV
De 100 001 à 110 000 €                            3 % PV – (110 000 – PV) x 1/10
De 110 001 à 150 000 €                            3 % PV
De 150 001 à 160 000 €                            4 % PV – (160 000 – PV) x 15/100
De 160 001 à 200 000 €                            4 % PV
De 200 001 à 210 000 €                            5 % PV – (210 000 – PV) x 20/100
De 210 001 à 250 000 €                            5 % PV
De 250 001 à 260 000 €                            6 % PV – (260 000 – PV) x 25/100
Supérieur à 260 000 €                              6 % PV

Plus-values professionnelles

Les plus-values ou moins-values sont des produits ou pertes à caractère exceptionnel réalisés par une entreprise lors de la cession d’une immobilisation. Elles doivent donc être distinguées des bénéfices et des pertes d’exploitation .

Les plus-values réalisées sont imposables.

Distinction entre court terme et long terme :

Le régime du long terme concerne uniquement :

  • la cession de titres de participation détenus depuis au moins 2 ans : les plus-values nettes à long terme nettes dégagées sur les titres de participation sont exonérées d’impôt sur les sociétés sauf quote-part de 12 %. Les moins-values nettes à long terme ne s’imputent pas sur le résultat ni sur les plus-values relatives à d’autres catégories de titres. Le calcul de la quote-part est effectué sur le montant des plus-values réalisées avant la compensation avec les moins-values à long terme de l’exercice. Elle s’applique indépendamment de l’existence ou non d’une plus-value nette à long terme.
  • la cession de titres de société à prépondérance immobilière cotée : les plus-values à long terme nettes dégagées sur les titres de société à prépondérance immobilière cotée sont imposées au taux réduit de 19 %. La moins-values nette à long terme d’un exercice s’impute sur les plus-values nettes à long terme de cette même catégorie pendant 10 ans ou sur les plus-values dégagées sur d’autres catégories de titres (sauf titres de participation)
  • la cession de parts de fonds communs de placement à risque (FCPR), fonds professionnel de capital investissement (FPCI) et d’actions de société de capital-risque (SCR) détenus depuis au moins 5 ans produits de la propriété industrielle bénéficie du régime du long terme au taux de 15 %
  • les produits de la propriété industrielle : les plus-values de cession de brevets et les produits tirés de la concession de brevets détenus depuis au moins 2 ans sont imposées au taux réduit de 15 %.

 

triangle.gif PV à court terme :

 – pour les entreprises soumises à l’impôt sur le revenu, une compensation est effectuée entre les plus-values (PV) et les moins-values (MV) déterminant une plus-value nette globale.

La plus-value nette est ensuite taxée à 16 %.

La moins-value nette est imputable uniquement sur les plus-values à long terme réalisées pendant les dix années suivantes.

Un certain nombre de cas d’exonération existent pour les entreprises assujetties à l’impôt sur le revenu sous certaines conditions.

– pour les entreprises soumises à l’impôt sur les sociétés, les plus-values sont traitées comme un résultat ordinaire taxé à 33 1/3 % ou au taux réduit de 15 % (dans la limite de 38 120 € de bénéfice). 
Les moins-values sont imputables sur le résultat.

Seule la cession de titres de participation détenus depuis au moins 2 ans peut relever du régime des plus-values à long terme. Ces plus-values sont taxées à un taux réduit de 19 %.

triangle.gif PV à court terme :

 – pour les entreprises soumises à l’impôt sur les sociétés, les plus-values sont traitées comme un résultat ordinaire taxé à 33 1/3 % ou au taux réduit de 15 % (dans la limite de 38 120 € de bénéfice). 
Les moins-values sont imputables sur le résultat.

 – pour les entreprises soumises à l’impôt sur le revenu, Les plus-values et moins-values constatées au cours d’un même exercice sont compensées et déterminent une plus-value nette.
Celle-ci est ajoutée aux bénéfices de l’entreprise qui sont ensuite imposés dans les conditions normales de l’impôt sur le revenu.

La moins-value nette éventuellement dégagée s’impute sur les bénéfices d’exploitation.  Les entreprises peuvent demander un étalement sur 3 ans de l’imposition de la plus-value.

Cotisations sociales généralisées et contribution au remboursement de la dette sociale

La CSG/CRDS s’applique aux revenus fonciers nets ainsi qu’aux plus-values immobilières réalisées par les particuliers ou les professionnels.

Le taux global de ces deux contributions est de 17.2 %.

Au terme de 30 années de détention, un bien immobilier détenu par une personne physique ou une société à prépondérance immobilière non soumise à l’impôt sur les sociétés échappera à ces deux contributions dans le cadre de la réalisation d’une plus-value.

L’abattement s’établit comme suit :
– 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu’à la vingt et unième
– 1,60 % pour la vingt-deuxième année de détention
– 9 % pour chaque année au-delà de la vingt-deuxième

Taxe communale forfaitaire sur cessions de terrains devenus constructibles

Depuis la loi de finance rectificative de 2006 codifiée par l’article 1529 du code général des impôts, il a été institué une taxe communale forfaitaire sur les cessions de terrains devenus constructibles par leur classement par :

– un PLU ou un document d’urbanisme dans une zone urbaine/à urbaniser ouverte à l’urbanisation

– une carte communale  dans une zone constructible

Est imposable à cette taxe, la première cession onéreuse intervenant plus de 3 mois après la délibération du conseil municipal quand le prix de cession est supérieur au triple du prix d’acquisition.

Cette taxe se cumule avec la plus-value immobilière acquittée par les personnes physiques ou sociétés à prépondérance immobilière soumises à l’IR

Taux : 10 %

Aucun abattement fiscal

Opérations exclues :

– dépendances immédiate et nécessaire à la résidence principale

– cession inférieure ou égale à 15000 €

– terrain classé constructible depuis plus de 18 ans

– prix de cession inférieur au prix d’acquisition majoré de 200 %

– Quand DUP (déclaration d’utilité publique) si remploi de la totalité de l’indemnité dans les 12 mois de sa perception

– échange quand remembrement

Taxe sur les cessions de terrains nus rendus constructibles

Depuis la loi du 27 juillet 2010 (Art.55) codifiée par l’article 1605 nonies du code général des impôts, il est institué une taxe frappant les cessions de terrains ou droits relatif à des biens rendus constructibles par leur leur classement après le 13 janvier 2010 par :

– un PLU  dans une zone urbaine/à urbaniser ouverte à l’urbanisation

– une carte communale  dans une zone constructible

Est imposable à cette taxe, la première cession onéreuse quand le rapport entre le prix de cession et le prix d’acquisition est supérieur à 10.

Abattement : 1/10 au delà de la 8ème année suivant la date à laquelle le terrain est devenu constructible.

Cette taxe se cumule avec la plus-value immobilière acquittée par les personnes physiques ou sociétés à prépondérance immobilière soumises à l’IR, la taxe forfaitaire de l’article 1529 du CGI et la taxe Grenelle II, la taxe Grand Paris.

Taux : 5% quand le rapport est supérieur à 10 mais inférieur à 30, 10 % quand le rapport est supérieur à 30 sur le solde de la part de plus-values  à taxer

Opérations exclues :

– quand DUP pour expropriation

– cession inférieur ou égale à 15000 €

– terrain classé constructible depuis plus de 18 ans

– rapport entre le prix de cession et le prix d’acquisition inférieur à 10

Nouvelles taxes sur les plus-values immobilières  pour le financement des infrastructures de transport

Depuis la Loi Grenelle II codifiée par l’article 1531 du code général des impôts, il est instituée une taxe frappant les cessions de terrain nus ou immeubles bâtis ou droits relatifs à ces biens figurant dans un périmètre de 1.200 m d’une entrée de gare ou d’une station de transport collectifs créée à l’occasion de la réalisation du projet de transport collectifs en site propre ou la cession de participation dans des personnes morales à prépondérance immobilière détenant de tels immeubles.

Est imposable à cette taxe chaque cession réalisée à titre onéreux, par une personne physique ou un groupement quel que soit leur régime fiscal, pendant la durée d’exigibilité (pas plus de 15 ans) intervenant dans le délai arrêté par délibération des autorités organisatrices de transports urbains, sachant que celle-ci ne peut intervenir plus de 2 ans après la DUP (déclaration d’utilité publique).

Opérations exclues :

– première VEFA ou première vente après leur achèvement d’immeubles bâtis

– les ventes où la taxe forfaitaire de l’article 1539 du CGI est due

– quand DUP pour expropriation

– terrains et bâtiments vendus par les gestionnaires d’infrastructures de transport collectifs ferroviaires ou guidés 

Taux :

– quand le bien est à  moins de 800 m d’une entrée de gare : 15% pour l’autorité organisatrice, 5 % pour la région, 5 % pour l’état.

– quand le bien est à  plus de 800 met moins de 1200 m d’une entrée de gare : 7,5% pour l’autorité organisatrice, 2,5 % pour la région, 2,5 % pour l’état.

Le montant total de la taxe ne peut excéder 5% du prix de cession, sinon l’excédent s’impute à due proportion sur le produit des trois taxes.

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